KGAL - PropertyClass Frankreich 1 Plus
Kurzbeschreibung
Bei der angebotenen Vermögensanlage handelt es sich um unmittelbare Kommanditbeteiligungen an der Fondsgesellschaft „Property Class Frankreich 1 GmbH & Co. KG“. Der Erwerber der Vermögensanlage beteiligt sich unmittelbar als Kommanditist. Die Fondsgesellschaft ist zu über 99,99% unmittelbar an der französischen Objektgesellschaft SCI Tassigny Carnot beteiligt, welche ihrerseits Eigentümerin der Fondsimmobilie ist. Die Fondsimmobilie ist seit dem 07.10.2010 zu 100% an BNP Paribas S. A. vermietet. Der Mietvertrag läuft langfristig ohne Kündigungsoption bis Oktober 2019.
Der Prognosezeitraum beträgt 13 Jahre und 8 Monate bis zum 31.12.2025. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung durch den Investor ist erstmals zum 31.12.2027 möglich.
Investitionsvorhaben
Immobilien:
Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein neu errichtetes Bürogebäude (Fertigstellung am 07.10.2010) mit neun oberirdischen Geschossen und vier Untergeschossen Die vermietbare Fläche beläuft sich insgesamt auf rund 19.832 qm nebst 368 Stellplätzen in der Tiefgarage. Der Kaufpreis der Fondsimmobilie beträgt rund EUR 87,8 Mio. Es wurde für die Fondsimmobilie vom unabhängigen Sachverständigenbüro Knight Frank ein Verkehrswertgutachten erstellt. Gemäß diesem Gutachten weist die Fondsimmobilie zum Stichtag 30.08.2010 einen Verkehrswert von EUR 87,8 Mio.auf. Der so ermittelte Kaufpreisfaktor von rund 16 Jahresnettomieten entspricht dem tatsächlich erzielten Kaufpreisfaktor. Die Fondsimmobilie befindet sich in Fontenay-sous-Bois, im städtischen Einzugsgebiet von Paris rund fünf Kilometer von der östlichen Stadtgrenze entfernt (Luftlinie). Der Standort verfügt über eine sehr gut ausgestattete Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, zahlreichen Cafés, Hotels, Banken und einem Taxistand in der näheren Umgebung.
Vermietung:
Das gesamte Gebäude ist langfristig an BNP Paribas S. A. vermietet. Der Mieter nutzt sämtliche Mietflächen des Gebäudes selbst. BNP Paribas ist das größte Kreditinstitut Frankreichs sowie das zweitgrößte in der Eurozone. Zum Kerngeschäft zählt das Privatkundengeschäft, die Vermögensverwaltung und das Investment Banking. Die Ratingagenturen Standard&Poors, Moody’s und Fitch bewerten die Bonität des Mieters jeweils mit „sehr gut“. Der Mietvertrag wurde bereits vor Baubeginn als sogenannte „Geschäftsraummietvertrag über im Bau befindliche Räumlichkeiten“ nach französischem Recht am 07.11.2007 abgeschlossen. Der Mietvertrag hat die gesetzlich vorgeschriebene Festlaufzeit von neun Jahren ab Übernahme des Mietobjektes durch den Mieter (07.10.2010) und endet mit Ablauf des Oktobers 2019 (Grundmietzeit). Nach Ablauf der Grundmietzeit hat der Mieter das Recht, eine Verlängerung des Mietvertrages zu verlangen. Der Mietvertrag ist zu 100% indexiert. Die jährliche Anpassung des Mietzinses ist vertraglich begrenzt, die maximale Erhöhung oder Reduzierung darf 3,25 % p. a. nicht überschreiten. Der Mieter hat neben dem Mietzins sämtliche mit dem Betrieb und der Benutzung des Mietobjektes und der dazugehörigen Flächen, Anlagen und Einrichtungen anfallenden Betriebs- und Nebenkosten zu tragen.
Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf:
Einzahlung:
Der Beitritt ist frühestens zum 30.04.2012 möglich, danach jeweils monatlich bis zum 31.12.2012. Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000. Auf die jeweilige Kapitaleinlage ist ein Agio in Höhe von 5% zu leisten.
Auszahlung:
Die prognostizierte Ausschüttungen/Entnahmen bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio) steigen von anfänglich 6,25 % p. a. auf 7,00 % p. a. und erfolgen jeweils nachschüssig zum 31.05. des Folgejahres, erstmals zum 31.05.2012. Unter Berücksichtigung des Veräußerungserlöses ergeben sich für Investoren kumulierte Ausschüttungen von rund 198%. Als kalkulierter Veräußerungserlös wird das 15- fache der zum Beginn des Jahres 2026 prognostizierten Jahresnettomiete angenommen.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption:
Die Investoren erzielen aus der Fondsgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Frankreich und Deutschland zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich in Deutschland steuerfrei Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Frankreich findet der Progressionsvorbehalt keine Anwendung mehr.
Finanzierung:
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund EUR 97,7 Mio. Die Finanzierung erfolgt über Kommanditkapital und Agio in Höhe von insgesamt rund EUR 41,6 Mio. sowie über Fremdkapital in Höhe von EUR 50,0 Mio. und einen Mietüberschuss bis zum ersten Beitrittstermin von rund EUR 1,9 Mio. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung wurde bereits über das separat aufgelegte Beteiligungsangebot „Property- Class Frankreich 1“ Kommanditkapital in Höhe von insgesamt EUR 9,12 Mio. platziert. Die KGAL GmbH & Co. KG garantiert die vollständige Einzahlung und Platzierung des Kommanditkapitals in Höhe von bis zu EUR 44,9 Mio. bis zum 31.12.2011. Die Objektgesellschaft hat bei der DG HYP ein langfristiges Darlehen aufgenommen. Unter Berücksichtigung eines Disagios wurde jährlich ein bis zum 14.12.2017 festgeschriebener Zinssatz von 4,49% p. a. (inklusive Marge) vereinbart. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung wird für den weiteren Prognosezeitraum ein kalkulatorischer Zins von 5,50 % p. a. angenommen. Das Darlehen wird mittels annuitätischer Tilgung von 0,5% p. a. teilweise zurückgeführt.
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